Снимая площадь в следующем торговом центре, арендатор желает быть уверен, что его надежды на прибыль окажутся не напрасными. Естественно, проходимость и набор арендаторов играют важную роль, но главным условием удачного ТЦ является высококачественная концепция. О том, что же все-таки это такое и из чего она складывается, в процессе открытой лекции «Концепции торговых центров» поведал Андрей Шувалов, старший директор по торговой недвижимости компании Cushman&Wakefield.

Рецепт фуррора

Концепция ТЦ — это не просто планировочное решение, это точная коммерческая мысль грядущего торгового комплекса. Концепция позволяет найти, какой конкретно комплекс может быть построен в данном месте, чтоб приносить обладателю наибольший доход в длительной перспективе, с учетом изменчивой конкурентноспособной среды. Она содержит в себе как технические характеристики вроде хорошей площади для той либо другой торговой зоны, ширины витрин и соотношения меж якорными арендаторами и маленькими магазинами, так и высококачественные — советы по составу арендаторов, ассортиментной матрице, строительному лику и стилю объекта. Но не только лишь это имеет значение: в торговом центре должна быть сотворена обмысленная до мелочей среда со своим нравом. Это выражается в деталях, потому значение имеет и заглавие, и внутреннее освещение, и дизайн, и организация места.

Доходность торгового центра очень находится в зависимости от наличия у его управляющих специфичных познаний в области торговой недвижимости, от того, как эффективен текущий маркетинг объекта. Нельзя забывать о том, что арендаторы ТЦ имеют право расторгнуть в однобоком порядке контракт аренды, если сочтут, что объект малопосещаемый либо плохо управляется. Потому ни один адекватномыслящий бизнесмен не будет полагаться только на личный опыт и строить ТЦ по собственному разумению. Кроме этого, сотрудничество с консультантами позволяет быть в курсе последних тенденций и настроений арендаторов, ведь их конкретная задачка — держать руку на пульсе рынка. К примеру, консультантам понятно, что если ранее «Медиамаркт» арендовал площади более 5 тыщ кв. м, то сейчас он понизил нижнюю планку до 3 800 кв. м, «Ашан» уменьшил требования с 19 до 10-12 тыщ, операторы одежного сектора — с 1 800 до 1 200 кв. м.

Слагающие высококачественного ТЦ

Значительную часть места вокруг ТЦ должна занимать парковка, эффективность которой оценивается по специальному коэффициенту с учетом расположения торгового центра. Неплохим коэффициентом обеспеченности ТЦ машиноместами считается 2, если торговый объект находится в центре городка, и 4 — если ТЦ построен за городом и имеет якорный продуктовый супермаркет. Эта разница разъясняется тем, что основная часть потока гостей городского ТЦ может воспользоваться публичным транспортом. К примеру, торговый центр «Галерея» в Санкт-Петербурге имеет коэффициент 1,35, но это не означает, что объект плохо обеспечен машиноместами, ведь главные потоки покупателей идут от метро.

Очередной принципиальный параметр в высококачественной концепции торгового центра — эффективность площади. Она определяется как соотношение арендопригодной площади (GLA) к общей площади (GBA). Стопроцентной эффективности быть не может: для большого торгового центра, которым считается объект с GLA от 50 тыщ кв. м, коэффициент полезного использования площади может составлять до 80%, для среднего — 70%, для малеханького — 67%. Настолько странноватое уменьшение разъясняется эффектом масштаба: в маленьких ТЦ много места занимают публичные и технические зоны, что очень оказывает влияние на общий объем полезной площади. Обладатели маленьких торговых центров могут наращивать коэффициент эффективности, размещая в коридорах торговые киоски и меняя формат торговых галерей. Таким макаром они наращивают арендную площадь и, соответственно, доход от ее сдачи. Но увеличивать коэффициент полезного использования с выгодой себе нескончаемо нереально: освобождающиеся в главных торговых галереях помещения станут занимать якорные арендаторы, ставка аренды у каких в 5 раз ниже, и торговый центр начнет терять средства.

Соотношение якорных арендаторов, к которым относятся операторы площадью более 1 000 кв.м., и других магазинов — очередной секрет фуррора высококачественной концепции. Правило тут обычное: чем крупнее торговый центр, тем больше в нем должно быть «якорей». Не считая того, если ТЦ находится в зоне большого пешеходного потока, на «якорей» должно приходиться 30-40% арендопригодной площади. Если объект построен вне больших пешеходных потоков, то в целях сотворения центра притяжения покупателей необходимо дать якорям более 60%. Приятный пример: супермаркет «Ашан» способен сделать поток в 35 тыщ человек в денек. Ставка аренды для него будет не высочайшей, но маленькие арендаторы сумеют получить больше гостей, и общая синергия приведет к повышению дохода от аренды. Если же торговый центр находится в центральной части городка либо у метро, то наличие такового арендатора, как «Ашан», уже не принципно принципиально: там существует поток гостей, сделанный естественным методом. Все, что остается сделать обладателю ТЦ, — расположить определенное количество высококачественных «якорей» из сектора fashion.

Чтоб ТЦ отвечал требованиям арендаторов, нужна определенная высотность комплекса. Считается, что высотные торговые центры не очень эффективны, так как посещаемость верхних этажей еще меньше, чем первого: если взять за 100% нижний этаж, то посещаемость второго составит 90%, а третьего — уже 70%. Что касается высоты каждого этажа, то для операторов, работающих в масс-маркет и среднем ценовом секторе, малая высота помещения от потолка до пола должна составлять 3,5 метра, в средневысоком ценовом секторе —4 метра «в чистоте». С супермаркетами и кинозалами ситуация, естественно, малость другая: в первом случае из-за стеллажной системы хранения высота помещения должна быть от 6 до 7,5 метров, а во 2-м — от 8 до 11 метров для залов на 100 и 300 мест соответственно.

Специфичной зоной, требующей внимания, является фудкорт торгового центра. На данный момент животрепещуща тенденция к росту толики общепита в проектах ТЦ, при этом это типично для всей Рф. В высококачественных торговых центрах подобраны нужные, отлично известные на федеральном уровне предприятия питания, а посадочной зоны хватает на клиентов каждого из их. Специалисты советуют региональным торговым центрам не третировать федеральными брендами, так как хоть какой новый торговый центр хотя бы с одним из их будет составлять приверженцу местных марок существенную конкурентнсть.

В конце концов, одним из самых основных частей в торговом центре является центральный атриум. Находясь в нем, гости обязаны иметь неплохой обзор и созидать магазины на других этажах, ведь это — залог посещаемости верхних этажей. Малая ширина атриума должна составлять 5-6 метров, ширина балкончика — 3-4 метра. Не считая того, над головой гостей нижнего этажа должно быть место: высочайший купол делает чувство чуда, чего-то выходящего за границы обыденности, а это оказывает влияние на настроение гостей.

Акценты концепта

Задачка разработчиков концепции торгового центра состоит не только лишь в том, чтоб учитывать все технические особенности, конфигурацию участка, сделать разделение и высчитать покупательские потоки. Необходимо иметь обширное видение, в том числе и в строительном плане. К примеру, не непременно идти по традиционному пути нового строительства — время от времени можно использовать то, что уже имеется. Допустим, можно «вписать» новое строение в имеющееся: накрыть стеклянным колпаком место меж зданиями, чтоб вышел внутренний объем с отдельным входом. Также в критериях нарастающей конкуренции очень принципиально придумать идею, фишку, то, что отличало бы проект от огромного количества имеющихся на рынке. Время от времени изюминкой может стать дизайн ТЦ. Пример — уникальный торговый центр под Краснодаром OZ mall, являющийся одним из огромнейших в Европе (GLA 164 тыщи кв. м). Он имеет уникальный футуристичный дизайн: здание с плавными обтекаемыми формами припоминает огромный галлактический корабль. Но красивый внешний облик еще не значит, что объект не будет иметь узеньких мест. Некие специалисты отмечают, что недочетом OZ mall является отсутствие кольцевой схемы, из-за чего поток гостей делится на части, и каждое крыло работает «на себя». Ситуацию ухудшает также и то, что якорный супермаркет этого ТЦ — «О’Кей» — находится в отдельном крыле, и его покупательские потоки не смешиваются с общим трафиком торгового центра.

Кроме известного дизайна, есть и другие методы соперничать на рынке торговой недвижимости, к примеру, предложить отличающийся пул арендаторов. За примером далековато ходить не нужно: в Москве рядом с ТЦ «Европейский» строится новый торговый объект. Казалось бы, конкурентность «лоб в лоб» не значит ничего неплохого, но сдаваемая площадь «Европейского» — только 6 тыщ кв. м., потому при желании можно наполнить новый объект арендаторами, которых там нет. В итоге получится увлекательный синергетический эффект.

В ближайшее время посреди торговых центров последнего поколения встречается много необычных проектов. К ним можно отнести проект «Митино-Парк», где изготовлен большой уклон в сторону сотворения критерий для высококачественного отдыха и времяпровождения. Поначалу якорным арендатором в проект желали пригласить супермаркет Spar, но позже было решено, что объекту нужна более уникальная продовольственная концепция. В конечном итоге в «Митино-Парке» сделали так именуемый «фреш-маркет» с необыкновенной планировкой, где размещаются лавки с фермерскими продуктами, свежайшей пищей и иными радостями домашней кулинарии. Интересно, что благодаря такому решению проект начали рассматривать международные бренды, что достаточно внезапно для торгового центра на окраине Москвы.

Одной из последних тенденций в поисках контраста в ТЦ является энтузиазм к детским и культурным утехам. В планирующихся объектах интенсивно проектируются комнаты ужаса, большие аквариумы, театры, музеи и даже библиотеки. Но специалисты советуют не гиперболизировать значение этих составляющих: неувязка в том, что такие утехи потребители посещают в главном только один раз, в то время как в обычный кинозал люди ворачиваются опять и опять. Так что можно сказать, что рецепт безупречного торгового центра уже издавна найден: удачное положение, пешеходная и транспортная доступность, отсутствие в конкретной близости соперников со идентичной концепцией, высококачественная «подборка» торговых операторов, ресторанов и комфортабельных кинотеатров. Все это уже обеспечивает высочайший энтузиазм гостей и лучшую доходность объекта.